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賃貸借契約の条文はかくあるべし！〜解約予告編〜

貸主として、賃借人と締結する賃貸借契約の中身にこだわって、不動産投資におけるリスクを軽減しよう、というお話の第3弾です。

今回こだわるのは解約予告期間です。

解約予告期間というのは、賃借人が部屋を退去する際、その旨を貸主に告げてから一定期間は予告期間として通常通り賃料が発生するというものです。

解約予告期間があることで、貸主は前もって次の募集に向けた準備が出来るというわけです。

関東圏の大半の賃貸借契約では賃借人からの解約予告期間を1ヶ月間と定めていますが、これを2ヶ月間とします。

そもそも借家法では賃借人は契約期間満了の6ヶ月前に予告することで賃貸借契約を終了することが出来るとなっているのですが、前述した関東圏の大半の賃貸借契約では賃借人にとって有利な、いつでも１ヶ月前に予告することで契約を終了することが出来るとなっていて、この定めが定着しているのです。

なので解約予告期間を2ヶ月前と定めても借家法の規定より賃借人に有利なので何も問題ありません。


では、解約予告期間を1ヶ月前から2ヶ月前に変更した場合、貸主にどう影響するでしょうか。

まず、次の募集に向けた準備期間が十分に取れます。特に兼業大家さんの場合まともに動けるのは休日だけなので、賃料が途切れるまでに出来るだけ時間的な余裕があった方が良いです。気持ちの面でも余裕が出来るので大きいです。

また実務（私は賃貸管理会社に勤務するサラリーマンです）をやっている上での印象ですが、2ヶ月前予告の契約でも、実際には退去の申し出から１ヶ月ちょっとで退去する人が多く、残り1ヶ月近くの予告期間は実際には住んでいないのに賃料をもらうことが出来ます。

また実際には住んでいないので、退去の予告期間中に次の入居者募集に向けた内装工事を実施することが出来ます。

うまくすると（私は実際そうなりましたが）、退去の予告期間中に内装工事が終わって、新しい入居者との契約まで済ますことが出来ます。

つまり入居者が入れ替わっても賃料の途切れることがないということです！　不動産投資においてこんな素晴らしいことはありません！　




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