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実録～7年で手取り年収を100万円増やすまで～其の参

私が3番目に購入したのは、横浜市南区の京急本線「南太田駅」徒歩2分、地下鉄ブルーライン「吉野町駅」徒歩6分の立地にあるマンションです。

2階の南向きの部屋で、専有面積は約28㎡、間取りは1Rです。築年数は購入時点で30年オーバーでしたが、よく手入れされている総戸数が300戸近い大規模マンションです。

購入の決め手は立地と価格です。

立地はマンションから徒歩で2駅利用できて、2駅とも横浜まで乗り換えなしで10分以内という利便性の良さがあります。

またマンションから歩いて1分で深夜まで営業しているスーパーとTSUTAYAに行けるので単身者には便利です。これまたマンションを出てすぐに大きな公園があるのも気に入りました。散歩したり、ちょっとした気分転換になりますよね。

【近くのスーパーとTSUTAYA】
スーパー（FUJI）は深夜1：00まで、TSUTAYAは深夜2：00まで営業。

【近くの公園】
春の陽気に芝生に寝転んで日光浴したくなるのは私だけでしょうか。

購入した平成27年は区分所有マンションに限らず都市部を中心に不動産が値上がりしていましたが、ダメ元で入れた指値が通って550万円で購入しました。売主さんに100万近く値引いてもらった計算になります。

不動産価格が上昇してもそれに応じて賃料相場が上がらなければ利回りは悪くなります。

そういう市況の中で無理に購入する必要はもちろんないですが、購入までのアプローチとして、とりあえず販売価格はある程度無視して、まずは立地条件など価格以外の条件で物件を絞り込み、絞り込んだ物件で自分の購入基準にまで値引きが利くものを購入するようにすれば良いと思います。

購入資金は貯金の330万と銀行融資の250万です。

貯金については、ひばりヶ丘のマンションを購入してから約2年半で蓄えたわけですが、大きかったのは、約2年半清瀬とひばりヶ丘両マンションの家賃収入がひと月も途絶えなかったことです。両マンションの2年半の家賃の手取り収入と更新料で170万近く貯金できたのです！　残りは例によって会社の給料から毎月45,000円ずつ貯蓄していきました。

銀行融資については、清瀬のマンションを購入した時と同じりそな銀行のアパート・マンションローンを利用しました。金利は固定で4.3％、借入期間は15年間です。

賃料が56,000円で支出が31,403円なので毎月の手取り収入は24,597円、年間で295,164円になります。賃借人が1年間退去しなければ、手取りの年収が約30万円増える計算になります。

【南太田駅徒歩2分マンション収支計算表】



ところでなぜ横浜の物件を購入したのかと言うと、実は購入の2年程前から横浜在住の恋人と同棲するため隣接する中区に引っ越していて、ある程度周辺環境に土地勘があったのです。

私個人的な感覚かもしれませんが、そこに住んで暮らしていくうちに、そこでの生活が段々気に入ってきて、住み心地の良い場所だと思えてくるのです。住めば都と言いますが、まさにそんな感じです。

購入したマンションの外壁はタイル張りで、築年数程古さを感じさせません。

【マンションの外観（正面）】

さすが大規模マンションだけあって外観に重厚感があります。

【マンションの外観（南側）】
南側は開けていて日照はバッチリです。

【エントランス】

オートロックの自動ドアを入ると赤いカーペットが敷かれていてちょっと豪華な感じです。

【共用廊下】

廊下も白い敷物があって、玄関ドアは木製で、レトロでホテルチックな印象です。


私は平成20年より7年掛けて3戸の区本所有マンションを購入しました。そして本サイトのタイトル通り、マンション投資による手取り年収が100万円を超えるに至りました。

家賃の手取り年収100万円の内訳としては、まず最初に購入した清瀬市のマンションが年収274,572円、次に購入した西東京市のマンションが年収359,304円、3番目に購入した横浜市のマンションが年収295,164円で、3戸のマンションの年収を合算すると929,040円になります。

次に3戸のマンションの月額の家賃収入の合計が162,000円ですから、その半金の81,000円が2年に1度の賃貸借契約の更新料収入として見込めます。

つまり929,040円と81,000円の合計1,010,040円がマンション投資による手取り年収となります。

もちろんマンション投資ですから、1年間賃借人が退去することなく賃料を払ってくれることが前提の手取り年収となります。言い方を変えれば、毎年確実に得られる保証のない手取り年収ということになります。

ですが、たとえ賃借人が退去しても、すぐに新しい入居者を確保できるノウハウ（＝技術）を持っていればどうでしょうか？

あるいは賃借人が賃料を滞納するかもしれないリスクを排除するノウハウを持っていればどうでしょうか？

10年15年というある程度長い期間、マンション投資による手取り年収を安定的に得られれば、これほど効率の良い投資は他にないと私は思います。

例えば限りなくリスクの低い10年物の個人向け国債の利回りは執筆時点で約0.28％（税引き前）ですが、私が購入した3戸のマンションの平均の実質利回り※は約7.16％です。
※実質利回り＝年間収入－年間支出（管理費、修繕積立金、ローン、固都税）÷物件価格×100

仮に私が購入した3戸のマンションの物件価格の合計1,410万円を利回り0.28％で運用した場合、その運用益は年間39,480円にしかなりません。

これに対して実際に私が投資した区分所有マンションは利回り7.16％で年間1,010,040円の利益※を生みます。
※2年に1度の賃貸借契約の更新料収入（81,000円）を含めます。

その収益の差は歴然で、1年間に限っても実に970,560円も違ってきます。仮に稼働ベースの空室率※を年20%で高く見積もっても（実際はそんな下手な運用はしません！）、10年間で約500万円の収益の差が出ます。
※（空室戸数×月数÷全戸数×12ヶ月）×100

もちろん国債と区分所有マンション投資とではリスクに差がありますが、その利回りの差（収益の差）ほどリスクに差があるとは思えません。

区分所有マンションへの投資は私のような年収の低いサラリーマンでも実践できますし、1棟所有と比べて設備的な管理対象が専有部分（購入した部屋）だけなので初心者にも簡単です。マンション共用部の管理は管理組合（≒管理会社）がやってくれます。

また区分所有マンション投資のリスクは限定的なので、そのリスクを排除するノウハウを知っておけば、購入するマンションの立地条件と仕様（専有面積、築年数など）を間違えなければ、中長期的に非常に安定した投資になります。

区分所有マンション投資におけるリスクを排除するノウハウについては、長年賃貸管理会社に勤めている私の経験も踏まえて別ページで公開しています。興味のある方は読んでみて下さい。



月額の手取り家賃収入で購入基準を決める


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