不動産投資コラム > 賃貸借契約の条文はかくあるべし！〜保証会社編〜
貸主として、賃借人と締結する賃貸借契約の中身にこだわって、不動産投資におけるリスクを軽減しよう、というお話の第2弾です。
今回こだわるのは家賃の保証会社です。
家賃の保証会社というのは、部屋を借りている賃借人が家賃を滞納した場合、賃借人に代わって家賃を支払ってくれる会社のことです。
貸主にとって大きな担保となるため、最近では保証契約への加入を賃貸借契約の条件にしている物件も多く見られるようになっています。
保証内容は保証会社によって様々ですが、保証限度額を最大で家賃の24ヶ月分、明渡しの訴訟費用まで保証範囲に含めるという手厚い内容の商品もあります。
借家法という法律で賃借人は手厚く保護されていますので、家賃を滞納したからといって簡単に退去させられるものではありません。
判例では少なくとも3ヶ月以上の滞納期間が必要で、かつ貸主と借主の信頼関係が損なわれているという判断がなされないと明渡し訴訟を起こしても勝訴判決はもらえません。
もちろん訴訟には費用も期間も精神的負担も掛かりますから、そのリスクを考えると賃料の保証会社には加入すべきです。個人的には貸主が保証料を払ってでも加入すべきだ考えます。
家賃の保証会社というのは、それくらい賃貸経営上のリスクを排除してくれるということです。
実際私は自分が所有しているマンションの賃貸借契約を結ぶ際、一般的には賃借人が負担する保証会社の保証料を、優遇措置として貸主である私が負担しました。
その賃借人は数年経った今でも1度も滞納していませんが、それでも加入してもらって正解だと疑いません。
どんな賃借人でも何かの拍子に職を失えば滞納するリスクがあります。そうなると厄介です。
それならば、貸主が負担してでも保証会社に加入してもらう方が正解だよね、というのが私の考えです。
保証料は賃料の50％程の商品が多いですから、月額10万円の賃料でも5万円の負担で済みます。8万なら4万、6万なら3万です。
それで賃貸経営上の最大のリスクを排除できるのであれば安い支払ですよね。
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