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実録～7年で手取り年収を100万円増やすまで～其の壱

私が初めて購入した区分所有マンションは、東京都清瀬市にあるマンションで、最寄りの西武池袋線「清瀬駅」より徒歩3分の立地にあります。

2階の東南角部屋で、専有面積は約30㎡、間取りは1DKです。単身で住むには不自由ない広さだと考えました。

当時私は清瀬市に隣接する東久留米市に住んでいて、清瀬市にも土地勘があり住環境も気に入ってましたので、買うなら見知った土地のマンションがいいだろうという思いは最初からありました。

当時物件情報は＠nifty不動産を定期的にチェックすることで得ており、購入した清瀬のマンションもこのサイトで見つけました。

このサイトの良いところは複数の物件検索サイトの情報が集約されていて、一括して検索できるところです。

購入した清瀬のマンションもそうですが、サイトで絞り込んだ物件は、実際に現地に足を運んでマンションと周辺環境をチェックしました。

ちなみに購入した清瀬のマンションは清瀬駅の北側に位置し、マンションから徒歩3分圏内に、23：00まで営業の西友、ファミマ、マツキヨ、ジョナサン、マック、スタバ、スポーツジム、クリーニング店、図書館、銀行、病院があり、単身者が生活しやすい環境が整っています。

【清瀬駅北口正面】
左手スタバの奥には居酒屋があります。西友は駅と直結していて仕事帰りに雨に濡れずに行けます。また西友の4階に市の図書館が入っているので本好きには重宝されるかもしれません。

【清瀬駅北口正面】
駅前のバスは武蔵小金井駅（JR中央線）行きと花小金井駅（西武新宿線）行きが出ています。

清瀬駅は直通（快速電車）で池袋まで22分と都心へのアクセスが良く、東京メトロ副都心線が開業してからは渋谷や横浜へも乗り換えなしで行けるようになり益々便利になっています。また清瀬市は武蔵野台地にあり地盤が固く、地震に強い土地であることも特徴の1つです。

【購入した清瀬駅徒歩3分のマンション/1DKの室内】

購入時の入居者が退去した後、内装工事を実施した際の写真です。床は全面フローリング調のCF（クッションフロア）に張り替えました。

フロアタイルは単価がCFより1,000円くらい高いのですが、その分耐久性があるので予算が合う場合は要検討です。 ちなみにCFへの張替えは㎡単価2,500円でした。※剥がし、下地調整込み。

【バルコニー側から撮影した室内】
ミニキッチンは付帯設備（通常使用で故障した場合、貸主が修理しなければならない設備）になるので撤去し、電気プレートはIHクッキングヒーターに交換しました。


マンションの販売価格は570万円でしたが、仲介業者を介して売主さんに500万にまけて下さいとお願いするとすんなり通りました。

私が買付けを入れた時点で、この物件の広告が掲載されてから半年くらい経っており、資産整理が売却理由だった売主さんは、ひょっとしたら安くしても早く売りたいと思っていたのかもしれません。

それはさておき、売主さんにどんな事情があれ必要な指値は遠慮なく入れましょう。ダメなら買えなくてもしょうがないくらいのつもりで大丈夫です。


マンションを500万で買って月額賃料は59,000円ですから表面利回り※は14.16%、管理費、修繕積立金、月割りした固都税、ローンを差し引くと、毎月の手取り収入は22,881円になります。
※表面利回り＝年間収入÷物件価格×100 （投資用物件の広告には必ずと言っていいほど載ってる表面利回りですが、あまり当てにならないので気にしなくていいです）

【清瀬駅3分マンション収支計算表】


マンション購入資金として250万をりそな銀行から借りました。返済期間15年の固定金利型で金利は4.45%、毎月の返済額は19,061円です。

金利は低いに越したことはないですが、マンションを買えないと始まらないのである程度は仕方ないです。

ちなみにりそな銀行のアパート・マンションローンは100万円から融資してくれますし、専有面積の狭い1Rマンションも融資対象になりますので、個人的にお勧めです。

ローンを考えたとき、何事も勉強だと思って、最初私は当時生活口座として利用していたみずほ銀行と、電車の中吊り広告で見た東京スター銀行に直接電話をして交渉したのですが、両行とももっと専有面積の広いマンションしか融資対象にならないとのことで断わられました。それで仲介業者の担当者に相談して、りそな銀行を紹介されたというわけです。

やはり融資先は自分で探すより仲介業者に紹介してもらった方が確実かもしれません（笑）。

りそな銀行の融資審査は2週間くらい掛かりました。その間担当行員より何度か電話があり、「○○さんは売買仲介の部署じゃなくて不動産管理の部署ですよね？」みたいな質問を受けました。たぶん不動産管理会社の方が仲介がメインの業者より経営的に安定しているので、その確認だったんだと思います。

それにしてもたった250万借りるのにあれこれ詮索されるんだなと、自分の社会的な信用のなさに情けなくなりました（笑）。


ポイントはローンでマンションを買っても毎月の手取り収入が発生するところです。

毎月のキャッシュフローがある程度プラスにならないマンション投資なんて、否定はしませんが、やっててたぶん楽しくないしリスクが高いので私は勧めません。

少なくても毎月の手取り収入が15,000円は欲しいです。そうすれば2年で36万貯まりますから、購入時の借主が引き続き2年住んでくれれば、退去後の内装工事や設備更新にある程度備えることが出来ます。

仮に購入後1年未満くらいで退去されたり設備故障が起こったりした場合でも、内装工事や設備更新に要した費用の持ち出し額は、単身者（学生除く）の平均入居期間が2年以上という統計より、いずれ確実に回収できる計算が立ちます。


毎月ある一定以上の手取り収入を得るマンション投資をするためには、物件購入の際ある程度の自己資金が必要になります。

私は清瀬のマンションを購入する際、自己資金として300万用意しました。マンション代金500万と仲介手数料等の諸費用約50万の総額550万のうち、半金以上を自己資金で賄い、残金を前述したりそな銀行から借入れしたのです。

これが例えば自己資金100万で残りの450万が借入れだとしたら、返済期間と金利を同条件の15年と4.45%で計算すると、毎月の返済額は34,309円となり、毎月の手取り収入が7,633円になります。

毎月7,633円の収入でも、購入時の借主がそのまま2年間住んでくれれば18万ちょっと貯まりますが、退去後の内装工事に備えるにはちょっと心配な額です。

言うまでもなく退去後の内装工事は次の入居者を早期に獲得するためのものですから、端的にケチってはいけません。

私が仕事で担当している大家さんの中には、ご自分の価値観で、この程度なら気にならないからまだ大丈夫などと言って、例えば経年で薄らと汚れたクロスを張り替えないで次の入居者を募集する方がいます。

内装費を少しでも抑えたいのは分かりますが、住むのは自分ではなく賃借人なのです。自分が我慢できるなら賃借人も我慢できるだろうというのは間違いです。

募集物件に内見者を案内した際、部屋の清潔感が内見者に与える影響は当然ですが大きいです。これから自分が住もうと思って見に来た部屋の壁紙が薄らと汚れていたらどうでしょうか？

募集条件や間取りは気に入っても、心理的に敬遠されてしまう可能性があります。㎡単価1,000円くらいのクロス工事をケチって入居者を逃してはもったいないです。成約が1ヶ月遅れれば、家賃5万の物件だと丸ごと5万円損をするのです。

逆に、入居者を早期に獲得できればその分だけ早く、費やした内装工事費を回収できるという考え方で、退去後の内装工事は出来るだけ充実させたいものです。


ちょっと話が逸れましたが、要は退去後の内装工事を充実させるためには、前述したケースのように毎月7,633円の収入で2年貯められて18万あったとしても、十分な額ではないということです。

仮に専有面積20㎡の部屋で考えると、壁と天井のクロスを総張替えで6万（60㎡×㎡単価1,000円で計算）、ビニール幅木の張替えで1万（20ｍ×ｍ単価500円で計算）、床はフローリングかCF、又はカーペットの場合が想定されますが、CFだと5万（20㎡×㎡単価2,500円で計算）、カーペットだと6万（20㎡×㎡単価3,000円で計算）、フローリングでも部分補修で4万～5万程度は見ておきたいです。

またルームクリーニングとエアコンの内部洗浄で3万、内装業者の諸経費として1万は見ておきたいです。ここまでの合計15万～17万は原則掛かると考えて下さい。

更に網戸の張替え、キッチン及び浴室・洗面台のコーキング打替え、浴室鏡の水垢汚れによる交換、トイレタンク内のボールタップ・ゴムフロート交換、蛇口パッキン類の交換、キッチン流し台上下収納扉の表面シート貼り等も、使用頻度にもよりますが、だいたい4年～8年周期で必要な工事なので、全部やった場合の半分程度の予算、4万～5万くらいは掛かると考えていた方が無難です。

もちろんそれ以外にも、例えば窓ガラスが熱割れしていれば交換が必要になりますし、カーテンレールの歪みによる交換、トイレ便座のヒビ割れによる交換、建具の修理、蛇口自体の交換など、状況によって想定外の修繕が必要になる場合もあります。

そして8年～12年周期で必要になるのが設備の更新工事です。1Rマンションの主な設備ではエアコン交換が6万～7万、キッチンと浴室の換気扇交換が1台で3万～5万、給湯器の交換が8万～10万くらい掛かります。

ですから、18万くらいの予算ではある程度の水準で内装工事をやろうと思ったらもう赤字で、1つでも設備更新が入ると大幅に資金が不足してしまいます。

前述した、少なくても毎月の手取り収入が15,000円は欲しい、そうすれば2年で36万貯まるので退去後の内装工事や設備更新に備えることが出来る、というのは上記のような理由からです。

もちろん購入する物件によっては自己資金が仮に200万でも毎月のキャッシュフローを15,000円程度プラスにする投資は可能ですから、必ず300万貯めなきゃダメというわけではないですが、50万とか100万の自己資金では、マンション投資は出来ても毎月のキャッシュフローを15,000円程度プラスにする投資は難しいです。

そんなこと言ったって俺の年収でどうやって300万も貯めるんだよ、という質問には、申し訳ないですが、毎月コツコツ貯金して下さい、としか言いようがありません（笑）。

とはいえ、“ムリなく確実に”というのがこのサイトのモットーなので、焦らないで、ご自身でストレスにならない程度のコツコツ貯金を実践して下さい。何も1,000万貯めろと言っているのではありません。最低200万、出来れば300万貯めましょうということなので、計画的にぜひ頑張ってみて下さい。



実録～7年で手取り年収を100万円増やすまで～其の弐


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