不動産投資コラム > なぜサラリーマンは区分所有マンションに投資すべきなのか
今回は不動産の投資対象の中で区分所有マンションに投資するメリットを考えてみたいと思います。
まず挙げられるのは比較的少額から始められることです。融資を前提に考えれば300万くらいの自己資金から可能です。
300万くらいなら、年収が400万程度でも頑張って毎月コツコツ貯金すれば数年で蓄えられる金額です。
但し購入額に占める借入比率が高く、手取りのキャッシュフローが15,000円を下回るような投資はお勧め出来ません。
なぜなら単身者の平均入居期間(学生を除く単身者の80.9％が4年未満で退去し、そのうち8.2％は2年未満で退去する※）から逆算すると、退去後の内装工事に掛かる費用だけで考えても収支が赤字になる可能性があるからです。
※2014年度下期「日管協短観」調べ
この場合はムリしないでもう少し自己資金を増やしてから購入を考えて下さい。
自己資金を増やさなくても借入期間を長くして毎月の返済額を抑えれば必要なキャッシュフローが確保できるだろうと思うかも知れませんが、これもお勧め出来ません。
マンション投資を最初の1戸で止めるなら別ですが、2戸3戸と続けたいのであれば、なるべく融資枠は残しておいた方が良いです。
当然ですが金融機関は無限にお金を貸してくれるわけではありません。残債が多く返済期間が長いと、借りたいときに満足な融資が受けられない可能性があります。
区分所有マンションへの投資メリットは、アパートや非分譲マンションと比べて入居者が決まり易いことにもあります。
例えば戸数が100戸を超えるような大規模な区分所有マンションであれば、外観やエントランスの造りがそれなりに豪華であるケースが多く、内見しに来た人に好印象を与えます。
部屋の造りも非分譲と比べると売却に重きを置くぶんお金を掛けています。
また建物の維持管理に関しても、分譲マンションは管理費・修繕積立金の制度が確立していて計画的に行われるため水準が高いと言えます。
そのような理由で借り手側も分譲マンションを選ぶ傾向にあります。
実際大手の賃貸検索サイトでは非分譲マンションと差別化するため、分譲マンションである旨が物件ごとに表示されるようになっています。
分譲マンションに投資するメリットとして、管理が容易であることが挙げられます。
まずマンションの共用部（廊下やエレベーター等）の管理は管理組合（≒管理会社）が実施しますので、実質ノータッチで良いです。
専有部（部屋内）の管理も管理会社に任せることが出来ますが、自分でやっても余裕で出来ます。
私の経験上、区分所有マンションの賃借人からの連絡は、あっても年1、2回です。
入居してから退去するまで1度も連絡がなかった、なんて人もザラです。
連絡の内容が設備不良の場合、エアコン、給湯器、換気扇、水廻りのトラブルが大半で、業者に手配して終わりです。なので、サラリーマンでも片手間で十分可能です。
これを管理会社に依頼すると管理費として毎月3,000円〜5,000円掛かります。年間で36,000円〜60,000円。はっきり言ってもったいないです。
区分所有マンション投資のメリットは、売却のし易さにもあります。
そもそも戸建や１棟マンションと比べて市場の流通量が違いますし、木造と比べて減価償却期間が長いので節税対策としても有利です。
また分譲マンションは管理組合によって運営、管理されており、修繕積立金がストックされていく仕組みがありますので、長期的な資産価値の維持という点で、ワンオーナーの１棟マンションに比べて格段に計画的です。
このような理由で、出口戦略（いつ売却し、利益を確定させるか）を含めて投資する上で、区分所有マンションは合理的です。
今回は以上になります。やはり時間のないサラリーマンが不動産投資を始める場合、総合的にみて区分所有マンションがベストですね！