不動産投資コラム > 自主管理のススメ＜入居者管理編＞
自主管理に挑戦するサラリーマン大家さんのためのシリーズ。今回は賃貸借契約の更新契約についてご説明します。
関東圏では賃貸借契約の期間は2年間というのが一般的です。つまり同じ物件に長く住む場合、2年ごとに賃貸借契約の更新を行う必要があるのです。
この2年ごとの賃貸借契約の更新の際、賃借人は大家さんに対して更新手数料として賃料の1ヶ月分を支払うのが通例です。
賃貸借契約の更新契約の手続き、なんて聞くと何だか怖くて自分じゃとても手続き出来ない気がしますが、これも自分で出来ます。
というか、この更新契約より時間対効果の高い自主管理項目はないと思うので、何としても自分でやるべきなのです。
やり方は目茶苦茶簡単。簡単な「賃貸借契約更新の覚書」をWordで作って、更新契約の2〜3ヶ月前くらいに入居者に送るだけです。
賃貸借契約更新の覚書は同じものを2枚入居者に送って、賃借人欄に署名と認め印をもらって1部を返送してもらいます。もう1部は賃借人の控え。
あとは更新期日までに約定している更新料（通常は賃料の1ヶ月分）をいつもの家賃口座に振り込んでもらえば基本的にOKです。
火災保険については加入中の保険を継続更新してもらえばOKです。火災保険に無加入だった場合は、必ず契約してもらうようにしましょう。
その際、借家人賠償責任保険付きの火災保険に加入してもらうようにして下さい。
借家人賠償責任保険というのは、入居者が賃貸物件に損害を与えてしまった場合に保険金が支払われるもので、入居者と所有者双方にとって大事な保険となります。
例えば入居者がタバコの不始末で部屋を全焼させてしまった場合などに保険金が支払われます。
どうでしょうか？ 正直簡単そうですよね。
でもこの一連の手続きを管理会社に任せてしまうと更新手数料として賃料の0.5ヶ月分を支払うのが一般的です。
つまり更新料が8万円だとすると、その半分＋消費税である44,000円を管理会社に支払い、オーナーの手残りは36,000円になるのです。
目茶苦茶もったいないですよね？ 44,000円稼ごうと思ったら時給1,200円でも36時間働かなくてはなりません。
そもそも契約の更新に宅建免許は不要です。新規の契約には宅建免許が必要ですが、更新は不要なので管理会社を介さなくて全然問題ありません。
正直契約更新など書面のやり取りだけなので、業者に更新手数料として0.5ヶ月分も支払うのはもったいないのです。
以下に私が作った賃貸借契約更新の覚書をダウンロードできるように添付しておきますので、ぜひご参照ください。
koushin.xls