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120年ぶりの民法改正でマンションオーナーが備えるべきこと＃2

2020年4月1日より改正民法が施行されるのを前に、不動産オーナーが備えるべきことをまとめます。

今回は「賃借人による修繕権」及び「一部滅失等で当然に賃料は減額される」ことについてです。

まず「賃借人による修繕権」ですが、元々民法には賃貸人による修繕義務が規定されていました。

改正民法では、それに加えて「賃貸物の修繕が必要である場合において、次のいずれかに該当するときは、賃借人は、その修繕をすることができる」という条項が追加され、その具体的状況として以下の①と②の内容が規定されます。

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

②急迫な事情があるとき。

賃借人の修繕権は以前より判例で認められており、無過失の賃借人が負担した修繕費用は賃貸人に請求することが出来ました。

しかし今回の民法改正で明文化されることにより、賃借人が自己判断で勝手に修繕を行い、結果としてトラブルになる可能性が出てきます。

例えば不具合の原因に賃借人の過失があったとしても、勝手に修繕されるとそれが隠蔽されてしまう恐れがある等、トラブルの種を作りかねません。

このようなトラブルを避けるため、実務では修繕が必要な場合の賃貸人（又は賃貸人の指定する管理会社）への通知義務を賃貸借契約書の特約に設ける等の対処が必要になるでしょう。




次に「一部滅失等で当然に賃料は減額される」ことについてです。

これまでは部屋の一部が使えなくなった際は、借主は「賃料の減額請求ができる」という定めだったのが、改正民法では、「滅失またはその他の事由で使うことができなくなったとき、使用できなくなった割合で、賃料は当然に減額される」という内容に変更されます。

これには「賃借人の責めに帰することができない事由」であること（つまり無過失であるということ）が前提となりますが、一部滅失だけでなく、「その他の事由」も含まれること、また「賃借人が請求をしなくても」当然に賃料は減額されるということの2点において、賃借人に有利な改正と言えます。

実務では、エレベーターや給水設備等の共用設備の故障も含まれると予想される「その他の事由」がどの程度まで該当するのか、また具体的にどの程度の減額が適正なのか等が争点となりそうです。

いずれにしても物件オーナーとしては、2020年4月1日以降を始期日とする賃貸借契約を締結する場合、仲介業者に対して、本コラムで触れた改正民法について、どのような対策を契約書の条文に盛り込んでいるのかを予め確認する必要があるでしょう。

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