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120年ぶりの民法改正でマンションオーナーが備えるべきこと

2020年4月1日より改正民法が施行されるのを前に、不動産オーナーが備えるべきことをまとめます。

気を付けなければならない改定の一つが「連帯保証人の極度額（責任限度額）設定義務化について」です。

2020年4月1日以降の新規契約で個人を賃貸借契約の連帯保証人にする場合、その責任限度額を定めなければならなくなるのです。

これまで連帯保証人の責任は無制限でしたが、その責任限度を50万円までとか100万円までのように限定するというのです。

責任限度額は賃貸借契約にその具体的な金額を明記する必要があり、明記しないと連帯保証自体が無効となり、その契約における連帯保証の担保が無くなるので注意が必要です。

責任限度額は低額だと担保にならず、高過ぎると連帯保証人が躊躇して引き受けてくれない可能性があります。

仮に借主が長期滞納した場合、明け渡し訴訟を提起する必要がありますが、滞納開始から明け渡しまで1年半くらい掛かる場合もあるため、極度額は少なくても月額賃料の1年半分（18ヶ月分）を目安に設定したいところです。

例えば月額10万円の賃料なら責任限度額は180万円となります。




尚、最近の実務では個人の連帯保証人を立てず、代わりに家賃の保証会社に加入してもらうケースが多いです。

管理会社（貸主側）の都合として、連帯保証人に督促するよりも、保証会社の代位弁済（借主が滞納した賃料を立て替え払いしてもらう手続き）の方が簡単で確実なので、契約条件として保証会社の加入を必須にするケースが増加しているのです。

ただし保証会社は入居者の自殺など免責事項もあるため、万が一に備え、保証会社に加入してもらう場合でも極度額を低くめにして連帯保証人も付けてもらう方がより望ましいでしょう。

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