不動産投資コラム > 入居者募集における仲介業者の内情
初めまして、本サイトの運営者です。このページを開いて下さってありがとうございます。
私は都内にあるマンションの管理会社で働く現役のサラリーマン（アラフォー）で、個人的に区分所有マンション投資をやっています。既婚で、妻と長女の3人で横浜市に住んでいます。
マンション投資を続ける上でのモットーは、本サイトのタイトルにもしていますが、“ムリなく確実に”です。
ですから例えば、数年で家賃年収1千万を実現してサラリーマンをリタイヤするぞ！ みたいな派手さはまったくありません。というかすごく地味です（笑）。
その代わり、これは石橋を叩いて渡りたがる私の性格も影響していると思いますが、マンション投資で収支が赤字になるような失敗は絶対にしません。
というか、私は年収が低くお金に余裕がないのでマンション投資で失敗できないのです。
別の言い方をすると、賃貸管理の仕事を通して身に付けた大家業に必要な知識と経験という下地があって、これなら自分がやっても絶対に成功するという確信のもとマンション投資を始めました。
ですから私は自分でよく分からない分野の株式やFXなどの投資は一切しません。怖くて出来ないのです（笑）。
私のマンション投資を野球の打者で例えると、年間通じてホームランは何本も打てず、打率もそこそこなのに、選球眼が良く確実に四球を選ぶので出塁率が4割近いバッター、という感じでしょうか。※例えが下手過ぎますね（笑）。
とにもかくにも、コラムというとおこがましいですが、マンションの管理会社に長年勤めてきた立場で、また個人的にもマンション投資を続けている中で、思うところをお伝え出来ればと考えておりますので、どうぞ宜しくお願い致します。
さて、それでは今回の本題ですが、マンションオーナーにとって最も大事な仕事である入居者募集について、そのお手伝いをする不動産仲介業者にフォーカスしてみたいと思います。
入居者募集については、多くのオーナーが一体どうすれば最短で入居者が決まるのか知りたいのではないでしょうか。
でもやはり多くのオーナーはその明確な答えを持たないまま、今付き合っている不動産会社に募集を依頼しているのではないでしょうか。
賃貸管理を業者に任せているオーナーであれば、当たり前のように募集業務も含めてその業者に依頼していることと思います。
そもそも、賃貸の仲介業者はその役割から大きく2つのタイプに分けられることをご存知でしょうか。
俗に一つは元付（もとづけ）業者、もう一つは客付（きゃくづけ）業者と呼ばれます。
元付業者とは、マンションオーナー、つまり貸主より直接募集業務を依頼されている業者のことを指します。私が勤めている会社も元付業者です。管理全般をこなせる管理会社に元付業者は多いと思います。
一方、元付業者に入居者を紹介するのが客付業者です。客付業者は、仲介業務をメインとする、駅前に店舗を構えているような不動産会社に多いと思います。
管理全般を任されている元付業者は、オーナーとの管理契約を継続させるため空室が出たらすぐに入居者を決めなければなりません。空室期間が長くなるとオーナーから管理契約を解約される恐れがあるためです。
責任感のある元付業者は、1日でも早く入居者を決めるため募集情報を客付業者に対して広く公開します。
客付業者は、元付業者が公開した募集情報をもとに集客してお客さんを募集物件に案内し、営業トークを駆使して入居の申込みまでもっていくというわけです。
客付業者は、成約したらお客さんから通常賃料の1ヵ月分の仲介手数料を払ってもらうのですが、この仲介手数料欲しさに客付行為を不可にして自社のみで募集をする元付業者がいます。
つまり自社のみで仲介して、成約したらオーナーから募集広告料の名目で賃料の1ヵ月分の報酬と、入居者から仲介手数料の名目でやはり賃料の1ヵ月分の報酬の、合せて賃料2ヵ月分の報酬を得ようというのです。
これを俗に両手の報酬なんて言い方をします。片手（賃料1ヵ月分）の倍の収益ですから、稼ぎたい業者は当然そこを狙いたくなるわけですが、この募集方法でやると集客のチャンネルが限定されますので、決まるものも決まらなくなります。
自社HPのみの公開と来店したお客さんにしか紹介しないのと、すべての仲介業者が自社のお客さんに紹介できるように情報を公開するのとでは、比較するまでもなく成約のスピードに雲泥の差が出ます。
売買にしてもそうですが、両手商売が横行すると健全な不動産流通が阻害されますので、国交省としても専任媒介は必ずレインズに掲載するよう義務化して対策を取ってますが、実務上はしっかり機能していません。
オーナーの利益を度外視して自社の利益のみを追求する情報の囲い込みが根強く残っているのです。
そしてこの仲介手数料欲しさに客付行為を不可にして自社のみで募集する行為ですが、CMを流してるような大手でもやっています。
普通のマンションオーナーはそんな不動産屋の内情なんて知りませんから、空室期間が続いても、「大手に頼んでも決まんないんだからしょうがない」って納得して問題が顕在化しないんだと思います。
ほんとはもっと早く決まる可能性があるのでもったいないですよね。
「じゃあ一体どこに頼めば最短で入居者決めてくれんのよ！」という声がオーナーから飛んできそうですが、その答えは本サイトで公開していますので、興味があったら見て下さいね。