実録/私の場合 > 不動産投資に興味を持っている方へ
初めに、このサイトの運営者である私について簡単に触れておきます。
私は都内の賃貸管理会社に十数年務める30代のサラリーマンで、平成20年に最初の区分所有マンションを購入して不動産投資を始めました。
以来7年かけて更に2戸購入し、現在は全部で区分所有マンション3戸を所有しています。
毎月の家賃収入は158,000円で、そのうちローン等の支払いを差し引いた手取り家賃収入は77,205円です。2年に1度入ってくる賃貸借契約の更新料を合わせると、年間の手取り家賃収入は100万を超えます。
私のような年収の少ない中小企業のサラリーマンにとって、会社の給料とは別に毎月手取りで8万近く入ってくるのは、やっぱりちょっと大きいです。
あと、まだローンが残ってるので100％純粋な資産ではないですが、都内に2戸、横浜に1戸の区分所有マンションを所有しているというのも気持ち的にゆとりが持てます。
仮に将来お金に困るような事態になったら、不動産担保ローンを利用して借入れしたり、売ろうと思えばそれらを売って換金出来るわけですから。
私がマンション投資を始めた理由はシンプルで、これなら自分でも出来ると思ったからです。
まあ賃貸管理会社で働いてるんだから出来て当たり前と言えば当たり前なんですけど（笑）。
私の仕事は1棟及び区分所有の賃貸マンションの管理です。
具体的には日常清掃や消防設備点検などの建物管理、入居者からのクレーム対応やエアコンなどの付帯設備の不具合の修理手配、もちろん入居者の募集や契約、退去後の敷金精算や内装工事の提案など、いわゆる大家業の1から10まで全部をオーナー（＝物件所有者）より委託されて実施しています。
この大家業の1から10までの全部の業務を、うちの会社では基本1人の担当者でこなしています。
これが大手になると効率を上げるために分業制になり、例えば滞納家賃の督促業務のみを延々やる部隊がいたり、借主の募集業務だけに専念する部隊がいるのですが、うちの会社はそれほど規模も大きくないので、担当者ごとに8～10棟くらいの担当物件が振り分けられ、それら全棟の業務を基本1人で回していきます。
おかげで私は賃貸管理業（＝大家業）の全部を熟知することが出来ました。
マンション投資で一番大事なことは、出来るだけ空室期間を短くして安定的に収益を得るということです。そしてその状態を長期間続けていくことは、マンション投資におけるリスクを最小限に抑えることと同じ意味になります。
具体的に大家業の実務に当てはめて言うと、入居していた賃借人が退去した後、いかに最短で次の入居者を決められるか、ということになります。
つまり入居者の募集業務には最短で決めるためのノウハウが必要で、それを知ると知らないでは投資期間における収益に確実に差が出てくるのです。
私のように賃貸管理業を仕事に持つ人間は別として、それ以外の人のほとんどはそのノウハウを知らないので、投資マンションを購入した先の不動産会社にそのまま管理を任せたり、物件最寄り駅近くに店舗を構える仲介業者のうち、何社か声を掛けて感じの良かったところに任せてしまう、ということになりがちです。
入居者の募集業務を委ねる不動産投資で最も大事なパートナー（＝仲介業者）選びを、戦略なくほぼ成り行きで決めてしまうのは間違いです。なぜなら、前述したマンション投資におけるリスクを大きくする可能性があるからです。
大事なところなのでもうちょっと言うと、賃借人退去後の空室期間を最小限に抑える技術を持っていれば、もはやマンション投資はリスクのない超高利回りの投資と化します。
私は賃借人退去後の空室期間を1ヶ月以内に抑えるという明確な基準を持っていて、事実マンション投資を始めてからそれを実践してきました。この1ヶ月という期間は決してムリな期間ではなく、ちゃんとノウハウを持って取り組めば問題なく達成できます。
首都圏の一般単身（学生除く）の約92%の人が1度入居したら最低2年以上は住み続けるというデータ※があります。
※2014年度下期「日管協短観」調べ
このデータを根拠に最短の2年おきに退去するネガティブなシナリオでシミュレーションしても、1回の退去に伴う空室期間を1ヵ月（30日）でコントロール出来れば、投資期間を仮に10年とした場合で、投資期間の入居稼働率※は95.89%になります。
※ある一定の投資期間のうち、実際に賃料を得られた期間の割合。
3650日（投資期間10年）-150日（投資期間中の空室期間：30日×5回）＝3500日
3500日÷3650日＝95.89%
このシミュレーションの肝は単年の入居稼働率ではなく、10年間で入居稼働率を95.89%に保つところです。そしてこれはノウハウがあれば十分コントロール出来ます。
分かり易く表面のみで計算すると、仮に月額家賃5万だと10年間で600万円（＝5万×120ヵ月）の収入ですが、このうち95.89%の約575万円が実際の手取り家賃収入になります。
もちろん投資条件※によって毎月の家賃収入より支出される額が変わりますので、それによって手取り収入は増減しますが、少なくともこのサイトで勧めている購入基準に従って投資用マンションを買えば、10年間トータルで収支計算しても赤字になることはありません。
※投資用マンションを購入する際に金融機関から借入れした場合の毎月の返済額や、毎月支払う管理費と修繕積立金の額など。
そして仮にその投資物件がネット利回り※①で10%を超えていたら、投資期間中の多少の支出増と収入減※②を考慮しても、ほぼ10年後にはローンのつかない純粋な自分の資産になります。
※①毎月の家賃収入より毎月の支出額を差し引いた手取り収入で計算した利回り。
※②金利変動に伴う借入れ返済額の増加、管理費や修繕積立金の値上げ、成約賃料の下落など。
ちなみに私はマンション投資を初めて執筆時点でまだ7年ですが、最初に購入した区分所有マンションの入居稼働率は99.02%です。購入時点で入居していた借主が購入後2年ちょっとで退去し、その25日後に入居した借主は退去せず住み続けています。
約7年間で入居者の入れ替えは1回で、空室期間は25日に抑えました。
手取り年収を7年で確実に100万円増やすマンション投資、というタイトルが、何となくインパクトに欠けるのは私自身も承知しています。
書店に並ぶような不動産投資のノウハウ本のタイトルは、例えば「警備員の何とかさんが4年で1億数千万の資産
を築いたヒミツ」のように、一瞬ホンマかいなと思うような目を引くタイトルが多いです。
私も金持ち父さん的なこの手の本は興味本位で何冊か読みました。
読みましたが、本を売るために多少大袈裟なタイトルを付けているのを差っ引いたとしても、残念ながらあまりタメになった本には出会ってません。
タメにならなかった理由は、端的に言って、不動産投資で確実に収入を得ながら資産を築くための実践的な具体的説明に乏しいことです。
もしくは、ある程度具体的ではあっても、不動産投資を始めた切っ掛けが親の相続で数千万の資産を得たから、のような、およそ普通のサラリーマンには縁遠いエピソードから始まるパターンや、投資物件を鬼のような指値※で取得し利回り30%越えを実現した、というような一般人にはほぼ不可能な投資方法を紹介するパターンです。
※指値（さしね）：販売価格よりも安く購入を希望する価格。
不動産投資における作者の成功体験を物語的に書くのは、それはそれで面白いのですが、ちょっと現実離れしているというか、いざ自分でも不動産投資を始めようと思った場合の参考になる情報が少ないのです。
もちろん私が読んでないだけで、すごくタメになる本もあるかも知れないので、これ以上の批判はやめておきます（笑）。
それからよくあるのが不動産投資に興味を持つサラリーマン向けのマンション投資セミナーです。
セミナーの規模やテーマは様々ですが、セミナーを主催する側の多くが投資用マンションの売買仲介を専業にする仲介業者です。
つまりセミナーに参加した人に投資用マンションを売ることがセミナーを開く主な目的になります。
そのことを理解した上でセミナーに参加するのは大いに結構だと思います。この手のセミナーに参加することによって得られた知識、情報が、その後の不動産投資に役立つことも少なくないと思います。
ただ一つだけ、特に不動産投資をやろうかどうか検討している初心者の方に申し上げたいのは、セミナーを主催する不動産業者の主導でマンション投資を始めてはならないということです。
何が言いたいのかというと、投資用マンションを購入する際の購入基準は自分で持たなければならない、ということです。仲介業者に背中を押されて買付けを入れるようではダメで、自分で決めた購入基準を満たさない物件を紹介されたらはっきり断らなければなりません。
何となく良さそうだからという感覚だけで購入するには不動産は高額に過ぎます。金などと違って換金性が悪いので、いったん購入すると手放したいと思っても売れないリスクも残ります。
物件情報も受け身ではなく、有効な媒体を使って定期的にチェックすべきです。そしてそれは例えば移動中の電車の中で特定のネット広告を見たり、定期的に届く物件情報のメルマガをチェックする程度で十分なんです。
言うまでもありませんが、物件選びはマンション投資で一番大事なプロセスです。
ここで投資に不向きな物件を買ってしまうと、投資期間中のコントロールが難しくなります。厳しい言い方をすると、不動産を購入した時点で、その不動産投資に失敗したことになります。
なので物件選びはまず購入基準を固めた上で、定期的に物件情報を得ていく中で慎重に決めましょう。
そして物件を購入した後の管理も、業者に丸投げなんかしないで、原則自分で全部やりましょう。一棟丸ごとのアパートやマンションの管理ならともかく、区分所有のマンションなんてほとんど問題なんか起こりません。
はっきり言って素人でもノウハウがあれば誰でも出来ます。それなのに月に数千円も払って業者に任せるようなことは止めましょう。正直お金がもったいないです。
自分で自分のマンションを管理することは考えてみれば当たり前のことですし、それらの経験は不動産投資を10年15年と続けていく上で必ず活きてきます。
このサイトでは年収400万前後の方でもムリなく確実に7年で手取り年収を100万円増やすためのマンション投資実践ノウハウを紹介しています。
このサイトの最大の売りは“ムリなく確実に”というところです。7年で手取り年収を100万円増やす、という地味な目標設定ではありますが、その代わりムリなく確実に達成できますよ、というわけです。
もちろん“ムリなく”というのは私の基準で、9割の人が負担に思わなくても残り1割の人は負担に感じるかも知れません。
ですから、残り1割の人はサイトのタイトルを自分なりにカスタマイズして、例えば10年で手取り年収を100万円増やす、と変更してもいいですし、7年で手取り年収を80万円増やす、としてもらってもいいと思います。
もちろん目標設定をサイトのタイトルと同じにしても、このサイトで紹介している通りの方法でマンション投資を実践していけば、間違っても投資に失敗することはありません。
そう言い切る自信があるのは、誰かの受け売りではなく、仕事で長年培った賃貸管理の知識と経験を駆使して、私自身が個人的に実践して成功しているマンション投資のノウハウを紹介しているからです。
私と同じような年収400万前後のサラリーマンの方で、仕事の年収は低いけど、可能な限りリスクを抑えながらマンション投資で確実に収入を増やしたいと考えている方は、必ずタメになるのでぜひ参考にしてみて下さい。
次のページでは、私がマンション投資を始めてから実際に7年で手取り年収を100万円増やすまでの経緯をご紹介します。